¿La reforma del baño de un particular lleva IVA del 10 %?

Sí, si el cliente es una persona física que usa la vivienda para sí, la vivienda se terminó al menos dos años antes de empezar la obra y lo que te cuesta el material que aportas no pasa del 40 % de la base imponible. Si falla una de las tres, va al 21 % (art. 91.Uno.2.10.º de la Ley del IVA). Desde el 1 de diciembre de 2026, además, tiene que pagarte la obra entera con tarjeta, transferencia, cheque nominativo o ingreso en una cuenta a tu nombre.

¿Qué pasa si los materiales pasan del 40 %?

Toda la obra va al 21 %. La Agencia Tributaria aclara que no vale partirla en una factura de materiales al 21 % y otra de mano de obra al 10 % para salvar el límite.

¿Y la reforma de un piso que el dueño tiene alquilado?

Si la obra se termina y se entrega (o cobras un anticipo) hasta el 30 de noviembre de 2026, va al 21 %, porque el dueño la destina al alquiler y no a su uso particular. Si se entrega desde el 1 de diciembre, el Real Decreto-ley 26/2026 admite el 10 % cuando la vivienda se destina a alquilarse como vivienda habitual, sea quien sea el casero, si te paga por banco o tarjeta y se cumple el resto. Un piso turístico o de temporada sigue al 21 %.

¿Tengo que pedirle al cliente un papel firmado?

Es voluntario, pero útil. El artículo 26 del Reglamento del IVA permite que el cliente acredite por escrito y firmado que no actúa como empresario, que usa la vivienda para sí y que se terminó hace al menos dos años. Si declara algo falso, puede responder solidariamente de ese IVA.

¿Qué pongo en la factura para aplicar el 10 %?

Los datos de siempre con el tipo del 10 %, y además el coste de los materiales que aportas o una frase que diga que no superan el 40 % de la base imponible. Así lo indica la Agencia Tributaria en sus preguntas frecuentes sobre obras.

¿Una comunidad de propietarios puede pagar al 10 %?

Sí. La ley incluye las obras de renovación y reparación cuyo destinatario es una comunidad de propietarios, con las mismas condiciones de los dos años y del 40 % de materiales.

IVA en obras

IVA del 10 % en reformas de vivienda: requisitos

Una reforma o reparación de vivienda va al 10 % de IVA si te la encarga un particular para su casa o una comunidad de propietarios, la vivienda se terminó hace al menos dos años y lo que te cuestan los materiales no pasa del 40 % de la base. Si falla algo, va al 21 %. El 1 de diciembre de 2026 cambian dos cosas.

Actualizado el 1 de octubre de 2026 · Equipo de Trimestre (LPB Digital). Contrastado con la Agencia Tributaria; no es asesoría fiscal.

Esta guía te ayuda a llegar ordenado a tu gestoría. Qué te toca presentar, qué puedes deducir y en qué plazo lo decide tu gestor con tus datos: Trimestre no presenta modelos por ti.

Las condiciones

Cuatro cosas que tienen que cumplirse a la vez

Y desde el 1 de diciembre de 2026, una quinta: el cobro por banco o tarjeta.

El 10 % sale del artículo 91.Uno.2.10.º de la Ley del IVA. Si falta una sola condición, la obra va al tipo general del 21 % (artículo 90).

La obra
Renovación o reparación de una vivienda
Albañilería, fontanería, electricidad, pintura o carpintería en un piso o una casa. Un local, una piscina o un contrato de mantenimiento no entran.
Art. 91.Uno.2.10.º LIVA y FAQ de la AEAT
El cliente
Un particular para su casa, o la comunidad
Persona física que no actúa como empresario y usa la vivienda para sí, o una comunidad de propietarios. Desde el 1 de diciembre de 2026, también las obras en viviendas destinadas a alquilarse como vivienda habitual, sea quien sea el casero (particular o empresa).
Art. 91.Uno.2.10.º a) LIVA
La vivienda
Terminada hace dos años o más
Su construcción o su última rehabilitación acabó al menos dos años antes de que empiece tu obra.
Art. 91.Uno.2.10.º b) LIVA
El material
Hasta el 40 % de la base
Si aportas materiales, lo que te cuestan no pasa del 40 % de la base imponible de la obra. Si lo pasa, toda la obra va al 21 %.
Art. 91.Uno.2.10.º c) LIVA

La Agencia Tributaria define los «materiales aportados» como lo que queda incorporado a la vivienda: ladrillo, arena, yeso, azulejo, tubería, cable. Tus herramientas y tu maquinaria no cuentan. También cuentan los materiales que pone en la obra alguien a quien tú subcontratas.

Nuevo

Qué cambia el 1 de diciembre de 2026

El Real Decreto-ley 26/2026, publicado en el BOE el 30 de septiembre, reescribe la letra a) con efectos desde el 1 de diciembre de 2026. Los dos años y el 40 % de materiales se quedan igual.

Entra

Viviendas para alquilar como vivienda habitual

También podrán ir al 10 % las obras en viviendas destinadas a alquilarse como vivienda habitual, sea quien sea el casero (particular o empresa). Un piso turístico o de temporada no entra.

Se exige

Cobro por tarjeta o banco

El 10 % queda condicionado a que el importe de la obra, entero, se pague con tarjeta de crédito o débito, transferencia, cheque nominativo o ingreso en una cuenta a tu nombre. El texto no distingue entre clientes.

Dos avisos. Uno: es un real decreto-ley, y el Congreso tiene que convalidarlo o derogarlo en los 30 días siguientes (hacia el 29 de octubre de 2026); a 1 de octubre aún no lo ha hecho (artículo 86.2 de la Constitución). Dos: lo que cuenta no es la fecha del presupuesto, sino la del devengo, porque el tipo es el vigente en ese momento (artículo 90.Dos y artículo 75 de la Ley del IVA). En una obra con materiales, eso es cuando se la entregas terminada al cliente; en un anticipo, cuando lo cobras. La página de la AEAT todavía describe la regla de antes, porque el cambio aún no se aplica.

Antes del presupuesto

¿Le cobro al 10 % o al 21 %?

Contesta en orden. Si todas son «sí», va al 10 %. Al primer «no», va al 21 %.

01
¿Es una obra de renovación o reparación, y no solo la venta del material?
Si no: Mantenimiento, o material vendido sin instalar: 21 %.
02
¿Se hace en una vivienda?
Si no: Local, oficina, nave o piscina: 21 %.
03
¿Te la encarga y te la paga un particular para su casa, o la comunidad de propietarios?
Si no: Empresa, aseguradora o vivienda con actividad económica: 21 % (salvo, desde el 1 de diciembre, si la vivienda se alquila como vivienda habitual). El piso alquilado, mira el bloque de diciembre.
04
¿La vivienda se terminó o rehabilitó hace dos años o más?
Si no: Vivienda recién acabada: 21 %.
05
¿Lo que te cuesta el material que pones es el 40 % de la base o menos?
Si no: Toda la obra al 21 %, sin partir la factura.
06
Desde el 1 de diciembre de 2026: ¿te paga la obra entera con tarjeta, transferencia, cheque nominativo o ingreso en una cuenta a tu nombre?
Si no: Si cobras una parte en efectivo: el texto nuevo condiciona el 10 % a que todo el importe se pague por estos medios.
Todo «sí»: la obra va al 10 % de IVA.

Ejemplo

El baño de un particular, con números

Ejemplo inventado. Un fontanero reforma el baño de la casa de una clienta. El piso tiene veinte años y ella vive en él. El fontanero pone el plato de ducha, el azulejo, la grifería y el cemento, y factura el material a lo que le ha costado.

Comprobación del límite del 40 % de materiales en dos versiones de la misma obra
Concepto	Caso A	Caso B
Mano de obra	2.400 €	2.400 €
Materiales aportados	1.500 €	2.000 €
Base imponible	3.900 €	4.400 €
Tope: 40 % de la base	1.560 €	1.760 €
¿Material dentro del tope?	Sí	No
Tipo de IVA	10 %	21 %
Cuota de IVA	390 €	924 €
Total factura	4.290 €	5.324 €

Caso A: 3.900 × 40 % = 1.560 €. El material (1.500 €) queda por debajo, así que toda la obra va al 10 %: 3.900 × 10 % = 390 €.
Caso B: 4.400 × 40 % = 1.760 €. El material (2.000 €) lo pasa, así que toda la obra va al 21 %: 4.400 × 21 % = 924 €. Partirla en dos facturas no lo arregla.

Para hacer la cuenta con tus cifras, la calculadora de factura te da el total con el 10 % o con el 21 %.

Papeles

Qué poner en la factura y qué guardar

El material, a la vista. La AEAT pide que la factura diga el coste de los materiales aportados, o que no superan el 40 % de la base imponible.
Una declaración del cliente, si quieres cubrirte. El artículo 26 del Reglamento del IVA deja que el cliente firme por escrito que no actúa como empresario, que usa la vivienda para sí y que se terminó hace dos años o más. Es voluntaria. Si declara algo falso, puede responder solidariamente de ese IVA.
Desde diciembre, el justificante del cobro. Guarda el extracto de la transferencia o del pago con tarjeta junto a la factura.

Si emites la factura con Trimestre, eliges el 10 % en la línea y escribes el coste del material en «Notas». Las facturas de Trimestre todavía no son VERI*FACTU (lo explica la guía de VERI*FACTU).

Errores frecuentes

Casos que parecen del 10 % y no lo son

Todos salen de la ley o de las preguntas frecuentes de la AEAT sobre obras y de su página de construcción y rehabilitación.

Reforma de un local, una oficina o una nave
21 %
La norma habla de edificios o partes destinados a viviendas.
Piso que el dueño tiene alquilado
21 % si se entrega hasta el 30 nov · 10 % si se entrega desde el 1 dic, alquiler de vivienda habitual y cobro por banco
A 1 de octubre de 2026, la AEAT lo excluye porque el dueño no lo usa para sí. El RDL 26/2026 lo admite para obras con devengo desde el 1 de diciembre si la vivienda se destina a alquilarse como vivienda habitual.
Piso turístico o de temporada
21 %
El dueño no lo usa para sí y no es un alquiler como vivienda habitual.
Cliente empresa, o vivienda donde el cliente trabaja (aunque sea en parte)
21 % (salvo, desde el 1 dic, si la empresa alquila la vivienda como vivienda habitual)
La AEAT lo deja fuera si la vivienda se destina a una actividad, aunque sea en parte.
Material por encima del 40 % de la base
21 % en toda la obra
La AEAT no deja facturar el material al 21 % y la mano de obra al 10 % por separado.
Cambiar la caldera, poner calefacción o doble acristalamiento
Normalmente 21 %
La AEAT presume que el aparato o el cristal superan el 40 % del coste.
Contrato de mantenimiento (caldera, ascensor, instalación eléctrica)
21 %
Mantener no es ejecutar una obra, según la AEAT.
Reparación de un siniestro que paga el seguro
21 % si el seguro es tu cliente · 10 % si lo es el asegurado
Cuenta quién te contrata, a quién facturas y quién queda obligado a pagarte.
Piscina de una casa o de la comunidad
21 %
La AEAT no la considera parte de la vivienda.
Puertas, ventanas o muebles de cocina vendidos sin instalar
21 %
Es una venta, no una ejecución de obra.

Casos frecuentes y el tipo de IVA que les corresponde
Caso	Tipo	Por qué
Reforma de un local, una oficina o una nave	21 %	La norma habla de edificios o partes destinados a viviendas.
Piso que el dueño tiene alquilado	21 % si se entrega hasta el 30 nov · 10 % si se entrega desde el 1 dic, alquiler de vivienda habitual y cobro por banco	A 1 de octubre de 2026, la AEAT lo excluye porque el dueño no lo usa para sí. El RDL 26/2026 lo admite para obras con devengo desde el 1 de diciembre si la vivienda se destina a alquilarse como vivienda habitual.
Piso turístico o de temporada	21 %	El dueño no lo usa para sí y no es un alquiler como vivienda habitual.
Cliente empresa, o vivienda donde el cliente trabaja (aunque sea en parte)	21 % (salvo, desde el 1 dic, si la empresa alquila la vivienda como vivienda habitual)	La AEAT lo deja fuera si la vivienda se destina a una actividad, aunque sea en parte.
Material por encima del 40 % de la base	21 % en toda la obra	La AEAT no deja facturar el material al 21 % y la mano de obra al 10 % por separado.
Cambiar la caldera, poner calefacción o doble acristalamiento	Normalmente 21 %	La AEAT presume que el aparato o el cristal superan el 40 % del coste.
Contrato de mantenimiento (caldera, ascensor, instalación eléctrica)	21 %	Mantener no es ejecutar una obra, según la AEAT.
Reparación de un siniestro que paga el seguro	21 % si el seguro es tu cliente · 10 % si lo es el asegurado	Cuenta quién te contrata, a quién facturas y quién queda obligado a pagarte.
Piscina de una casa o de la comunidad	21 %	La AEAT no la considera parte de la vivienda.
Puertas, ventanas o muebles de cocina vendidos sin instalar	21 %	Es una venta, no una ejecución de obra.

Obra nueva o ampliación. No es una renovación: es construcción. Va al 10 % con un contrato directo entre el promotor y el contratista de un edificio sobre todo de viviendas, y en una subcontrata suele tocar facturar sin IVA. Lo cuenta la guía de inversión del sujeto pasivo en obras.

Preguntas

Preguntas frecuentes

¿La reforma del baño de un particular lleva IVA del 10 %?
Sí, si el cliente es una persona física que usa la vivienda para sí, la vivienda se terminó al menos dos años antes de empezar la obra y lo que te cuesta el material que aportas no pasa del 40 % de la base imponible. Si falla una de las tres, va al 21 % (art. 91.Uno.2.10.º de la Ley del IVA). Desde el 1 de diciembre de 2026, además, tiene que pagarte la obra entera con tarjeta, transferencia, cheque nominativo o ingreso en una cuenta a tu nombre.
¿Qué pasa si los materiales pasan del 40 %?
Toda la obra va al 21 %. La Agencia Tributaria aclara que no vale partirla en una factura de materiales al 21 % y otra de mano de obra al 10 % para salvar el límite.
¿Y la reforma de un piso que el dueño tiene alquilado?
Si la obra se termina y se entrega (o cobras un anticipo) hasta el 30 de noviembre de 2026, va al 21 %, porque el dueño la destina al alquiler y no a su uso particular. Si se entrega desde el 1 de diciembre, el Real Decreto-ley 26/2026 admite el 10 % cuando la vivienda se destina a alquilarse como vivienda habitual, sea quien sea el casero, si te paga por banco o tarjeta y se cumple el resto. Un piso turístico o de temporada sigue al 21 %.
¿Tengo que pedirle al cliente un papel firmado?
Es voluntario, pero útil. El artículo 26 del Reglamento del IVA permite que el cliente acredite por escrito y firmado que no actúa como empresario, que usa la vivienda para sí y que se terminó hace al menos dos años. Si declara algo falso, puede responder solidariamente de ese IVA.
¿Qué pongo en la factura para aplicar el 10 %?
Los datos de siempre con el tipo del 10 %, y además el coste de los materiales que aportas o una frase que diga que no superan el 40 % de la base imponible. Así lo indica la Agencia Tributaria en sus preguntas frecuentes sobre obras.
¿Una comunidad de propietarios puede pagar al 10 %?
Sí. La ley incluye las obras de renovación y reparación cuyo destinatario es una comunidad de propietarios, con las mismas condiciones de los dos años y del 40 % de materiales.

Con el tipo claro, el siguiente paso es saber cuánto IVA te toca apartar. La calculadora de cuánto apartar te da una cifra orientativa, y tu gestoría la cierra en el 303.

Ojo

Hasta dónde llega esta guía

Habla de obras de renovación y reparación en viviendas. La obra nueva y la rehabilitación de edificios siguen otra regla, con su propio 10 %.
Los cambios del 1 de diciembre de 2026 vienen de un real decreto-ley: el Congreso tiene que convalidarlo. Si cambia, actualizamos la guía.
Cómo encaja el pago con tarjeta o transferencia cuando cobras después de facturar, o en obras que empiezan antes de diciembre y acaban después, lo confirma tu gestoría.
Bizum no aparece entre los medios de pago que nombra la norma. Si te pagan así, confírmalo con tu gestoría.
Si el piso está vacío y lo reformas para alquilarlo, confírmalo con tu gestoría.
Para el piso alquilado, el Reglamento del IVA (art. 26) aún no prevé una declaración del cliente.
Garajes, trasteros y otros anexos: el artículo habla de viviendas y no los nombra. Consúltalo antes de aplicar el 10 %.
No cubre Canarias (IGIC), Ceuta ni Melilla (IPSI), ni el País Vasco o Navarra.
Trimestre te enseña una previsión orientativa de tu IVA: no presenta el 303 por ti.

Sigue leyendo

Lo siguiente que te sirve

Fuentes

Referencias oficiales

Enlaces a la Agencia Tributaria y al BOE para contrastar la norma. Son el punto de partida, no un criterio para tu caso.

BOE · Ley del IVA, artículo 91.Uno.2.10.º (redacción vigente hoy)El 10 % en obras de renovación y reparación de viviendas: quién es el cliente, la regla de los dos años y el tope del 40 % de materiales. Este enlace abre la redacción en vigor hasta el 30 de noviembre de 2026; la nueva está en el Real Decreto-ley 26/2026.
BOE · Real Decreto-ley 26/2026, artículo 7.TresPara las obras con devengo desde el 1 de diciembre de 2026: añade las viviendas destinadas a alquilarse como vivienda habitual y exige que todo el importe se pague con tarjeta, transferencia, cheque nominativo o ingreso en cuenta.
BOE · Constitución, artículo 86.2Un real decreto-ley tiene que convalidarlo o derogarlo el Congreso en los 30 días siguientes a su promulgación.
BOE · Ley del IVA, artículo 90El tipo general es el 21 %, y a cada operación se le aplica el tipo vigente en el momento del devengo (apartado Dos).
BOE · Ley del IVA, artículo 75Devengo: en una obra con materiales, al poner la obra a disposición del cliente (Uno.2.º); en un anticipo, al cobrarlo y por lo cobrado (Dos).
BOE · Reglamento del IVA, artículo 26El cliente puede acreditar con una declaración escrita y firmada que no actúa como empresario, que usa la vivienda para sí y que se terminó al menos dos años antes de empezar la obra.
AEAT · ¿Qué tipo se aplica a las obras en viviendas?Los requisitos del 10 % y el ejemplo del suelo de 10.000 €. Describe la regla vigente hasta el 30 de noviembre de 2026.
AEAT · Preguntas frecuentes sobre obras y reparacionesQué son «materiales aportados», qué poner en la factura y casos: calderas, mantenimiento, seguros, piscinas y vivienda alquilada.
AEAT · Obras de construcción o rehabilitaciónLa obra nueva y la rehabilitación siguen otra regla. Puertas, ventanas o muebles vendidos sin instalar van al 21 %.

Del papel al trimestre, sin la caja.

Haz foto a tus tickets y facturas, mira cuánto apartar y mándaselo todo a tu gestor. 30 días gratis, sin tarjeta y con hasta 20 facturas leídas.

Probar 30 días gratis

30 días gratis, sin tarjeta, hasta 20 facturas leídas. Listo en 2 minutos. Cancela cuando quieras. Ver precios.